Wie wird der Verkehrswert bei Erbschaften ermittelt

Wenn eine Immobilie vererbt wird, entsteht fast immer der gleiche Bedarf: Du brauchst einen Wert, der belastbar ist, den tatsächlichen Markt abbildet und sich im Zweifel auch gegenüber dem Finanzamt sauber begründen lässt. Genau dafür wird der Verkehrswert ermittelt. Auf der Seite zum Verkehrswertgutachten bei Erbschaft ist klar beschrieben, dass der Verkehrswert als realer Marktwert am Stichtag verstanden wird und dass ein Gutachten nach ImmoWertV regelmäßig als Nachweis nach § 198 BewG genutzt wird.
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Ich bewerte Immobilien unabhängig, zertifiziert und gerichtsfest.
Als personenzertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO IEC 17024, Zertifizierungsstelle Sprengnetter Zertifizierung GmbH, Sprengnetter Zert®, akkreditiert durch die Deutsche Akkreditierungsstelle DAkkS, erstelle ich gerichtsfeste Gutachten nach ImmoWertV, die regelmäßig als Nachweis nach § 198 BewG anerkannt werden.
Meine Immobilienbewertungen bilden den tatsächlichen Marktwert ab, neutral, nachvollziehbar und steuerlich verwertbar. Ich bin in ganz Nordrheinwestfalen tätig, erstelle aber ebenso Gutachten bundesweit.
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Büro Köln, Waidmarkt 11, 4. Etage, 50676 Köln, Telefon +49 221 669 629
Büro Hünxe, Hünxer Heide 17 a, 46569 Hünxe, Telefon +49 28 58 45 99 191
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Was bedeutet Verkehrswert im Erbfall
Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der am Wertermittlungsstichtag im normalen Marktgeschehen erreichbar wäre. Wichtig ist dabei der Stichtag, denn bei Erbschaften zählt nicht ein heutiger Wunschpreis, sondern die Marktverhältnisse zu genau diesem Zeitpunkt. Ein Verkehrswertgutachten dokumentiert das Ergebnis nicht nur als Zahl, sondern zeigt nachvollziehbar, wie diese Zahl entsteht, inklusive Datenbasis, Bewertungslogik und Rechenschritten.
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Warum der Wert des Finanzamts oft abweicht
Auf der Erbschaft Seite wird deutlich erklärt, dass das Finanzamt den steuerlichen Grundbesitzwert mit typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Diese Modelle orientieren sich an Bodenrichtwerten, Durchschnittsmieten und Standardfaktoren. Der Vorteil ist, dass es schnell geht. Der Nachteil ist, dass der konkrete Zustand, Modernisierungen, Instandhaltungsrückstände und die individuelle Lage nicht in der Tiefe berücksichtigt werden, die ein realer Marktvergleich erfordert. Das kann zu überhöhten Werten führen.
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Genau an diesem Punkt wird die Verkehrswertermittlung für Erben relevant. Denn wenn der festgesetzte Wert zu hoch ist, entsteht unnötige Steuerbelastung. Der Hebel ist dann nicht Diskussion, sondern Nachweis.
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Wann ist ein Gutachten nach § 198 BewG sinnvoll
Wenn das Finanzamt einen Wert festsetzt, der aus Sicht der Erben oder des Steuerberaters nicht dem gemeinen Wert entspricht, kann dieser Wert nach § 198 BewG widerlegt werden. Dafür braucht es ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, das die Marktverhältnisse am Stichtag realistisch abbildet. Auf der Seite wird ausdrücklich beschrieben, dass dieser Nachweis nur über ein solches Gutachten gelingt.
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Welche Faktoren fließen in die Verkehrswertermittlung ein
Ein Verkehrswertgutachten betrachtet die Immobilie als Einzelfall. Auf der Seite werden unter anderem diese Punkte genannt, die in die Bewertung einfließen:

• Der tatsächliche Erhaltungszustand
• Energetische und bauliche Merkmale
• Modernisierungen und Instandhaltungsrückstände
• Mikrolage, Nachfrage und aktuelle Marktdaten

Damit wird klar: Es geht nicht um eine pauschale Formel, sondern um eine sachliche, dokumentierte Einordnung des Objekts in den realen Markt.
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Welche Verfahren werden genutzt, um den Verkehrswert zu ermitteln
Die Wertermittlung erfolgt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV. Je nach Objektart wird das passende Verfahren gewählt. Auf der Seite sind die drei gängigen Verfahren genannt:

• Vergleichswertverfahren, typischerweise für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke
• Ertragswertverfahren, typischerweise für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser
• Sachwertverfahren, typischerweise für Einfamilien und Zweifamilienhäuser

Zusätzlich wird beschrieben, dass dabei aktuelle Daten der örtlichen Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren herangezogen werden und dass alle Rechenschritte vollständig dokumentiert sind, damit Finanzämter und Gerichte die Herleitung prüfen können.
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Was bedeutet nachvollziehbar und gerichtsfest in der Praxis
Im Erbfall zählt nicht nur das Ergebnis, sondern vor allem die Begründbarkeit. Ein Gutachten ist dann wirklich belastbar, wenn der gesamte Weg vom Objekt über die herangezogenen Marktdaten bis zum finalen Verkehrswert transparent dargestellt wird. Genau deshalb dokumentiere ich in meinen Gutachten jede wesentliche Annahme und jeden Rechenschritt so, dass Dritte die Herleitung fachlich prüfen und nachvollziehen können.
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Gerichtsfest bedeutet in der Praxis: Das Gutachten folgt den Vorgaben der ImmoWertV, arbeitet mit geeigneten Marktdaten und begründet alle wertrelevanten Faktoren klar und nachvollziehbar. Dadurch eignet es sich als belastbare Grundlage in Verfahren, in Auseinandersetzungen innerhalb einer Erbengemeinschaft und insbesondere als Nachweis gegenüber dem Finanzamt, etwa im Zusammenhang mit § 198 BewG.
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Ein zusätzlicher Qualitätsanker ist meine Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch die Sprengnetter Zertifizierung GmbH (Sprengnetter Zert®), akkreditiert durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS). Diese Zertifizierung ist an regelmäßige Überprüfungen, Re Zertifizierungen und Auditierungen gebunden. Ein Ergebnis, das neutral, fachlich fundiert und in der Herleitung sauber belegt ist.
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Ablauf der Wertermittlung bei Erbschaften
Bei Erbschaften erfolgt die Wertermittlung in einem klaren, nachvollziehbaren Prozess, sodass am Ende ein belastbares Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV vorliegt, das sich auch gegenüber dem Finanzamt sauber begründen lässt.
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Zunächst werden die relevanten Unterlagen geprüft, zum Beispiel Grundbuchauszüge, Bauunterlagen und Flächenangaben. Anschließend folgt die Besichtigung vor Ort, damit Zustand, Ausstattung, Besonderheiten und die konkrete Situation der Immobilie korrekt in die Bewertung einfließen.
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Im nächsten Schritt wird der Verkehrswert nach ImmoWertV ermittelt und die gesamte Herleitung in einem schriftlichen Gutachten dokumentiert. Darin sind die verwendeten Daten, die Berechnungen und die fachlichen Begründungen so aufbereitet, dass sie nachvollziehbar und prüfbar sind.
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Zum Abschluss liegt das fertige Gutachten vor, inklusive der relevanten Hinweise für die Nutzung als Nachweis gegenüber dem Finanzamt, insbesondere im Zusammenhang mit § 198 BewG.
Sobald alle Unterlagen vollständig vorliegen, beträgt die Bearbeitungszeit in der Regel etwa zwei bis drei Wochen.