Wird die Erbschaftssteuer nach dem Verkehrswert berechnet?
Bei der Vererbung einer Immobilie stellt sich häufig die Frage, welcher Wert für die Erbschaftsteuer maßgeblich ist. In der Praxis ist die Antwort zweistufig. Die Erbschaftsteuer wird nicht automatisch nach dem Verkehrswert berechnet, sondern grundsätzlich nach dem Wertansatz, den das Finanzamt nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes feststellt. Gleichzeitig besteht die Möglichkeit, einen niedrigeren Wert nachzuweisen, wenn der festgestellte Wert den tatsächlichen Marktwert am Stichtag nicht zutreffend abbildet. Genau an dieser Stelle wird der Verkehrswert entscheidend.
Ausgangspunkt ist der Wertansatz des Finanzamts
Für die Erbschaftsteuer benötigt das Finanzamt einen Wert der Immobilie. Dieser Wert wird typischerweise aus standardisierten, gesetzlich vorgegebenen Bewertungsverfahren abgeleitet. Der Ansatz ist verwaltungspraktisch, weil er mit typisierten Parametern arbeitet. Gleichzeitig kann er in Einzelfällen von dem abweichen, was am Markt am Stichtag tatsächlich erzielbar wäre.
Damit ist die Grundregel klar: Die Erbschaftsteuer wird zunächst auf Basis des vom Finanzamt festgestellten Werts berechnet. Der Verkehrswert ist nicht automatisch der Standardwert in der Steuerfestsetzung.
Wann der Verkehrswert trotzdem zur Grundlage werden kann
Wenn der vom Finanzamt festgesetzte Wert über dem tatsächlichen Marktwert liegt, kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Für diesen Nachweis ist ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV das zentrale Instrument. Der Verkehrswert kann zur steuerlichen Grundlage werden, wenn er als niedrigerer Wert rechtssicher nachgewiesen und vom Finanzamt anerkannt wird.
Ein Verkehrswertgutachten ist dabei nicht nur eine Wertangabe, sondern eine fachliche Herleitung, die die Immobilie als konkreten Einzelfall bewertet und die Marktverhältnisse am Wertermittlungsstichtag abbildet. Diese Nachvollziehbarkeit ist entscheidend, weil der Nachweis nach § 198 BewG nicht über eine kurze Schätzung, sondern über eine belastbare Dokumentation geführt werden muss.
Warum ein Nachweis nötig sein kann
Standardisierte Verfahren können individuelle Eigenschaften einer Immobilie nur begrenzt abbilden. In der Praxis spielen jedoch gerade diese Einzelmerkmale eine wesentliche Rolle, zum Beispiel der tatsächliche Zustand, Besonderheiten in der Ausführung, Modernisierungsstand, Instandhaltungsrückstände oder wertrelevante Einflüsse aus Lage und Umfeld. Wenn solche Faktoren im typisierten Ansatz nicht ausreichend berücksichtigt werden, kann der steuerliche Wert über dem tatsächlich erzielbaren Marktwert liegen.
In solchen Situationen ist die Frage nicht, ob ein Verkehrswert existiert, sondern ob er als niedrigere Bemessungsgrundlage nachgewiesen werden soll.
Was der Verkehrswert im Erbfall bedeutet
Der Verkehrswert bildet den Preis ab, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag erzielbar wäre. Für Erbfälle ist der Stichtag elementar, weil der Markt sich verändern kann. Ein Verkehrswertgutachten schafft Klarheit, weil es objektbezogen, marktorientiert und stichtagsbezogen arbeitet.
Wie der Verkehrswert fachlich ermittelt wird
Die Wertermittlung erfolgt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV. Je nach Objektart und Marktsituation kommen die anerkannten Bewertungsverfahren zum Einsatz, insbesondere Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren. Entscheidend ist, dass das Verfahren zur Immobilie passt und die Herleitung in sich schlüssig ist.
In die Bewertung fließen unter anderem der tatsächliche Erhaltungszustand, bauliche und energetische Merkmale, Modernisierungen, Instandhaltungsrückstände sowie die Lage und aktuelle Marktdaten ein. Das Gutachten dokumentiert die verwendeten Daten und alle wertrelevanten Annahmen transparent, sodass eine Prüfung möglich ist.
Was nachvollziehbar und gerichtsfest in der Praxis bedeutet
Im Erbfall zählt nicht nur das Ergebnis, sondern vor allem die Begründbarkeit. Ein Gutachten ist dann belastbar, wenn der gesamte Weg vom Objekt über die herangezogenen Marktdaten bis zum finalen Wert transparent offengelegt wird. Dazu gehört, dass alle wertbeeinflussenden Faktoren benannt, begründet und rechnerisch nachvollziehbar abgebildet werden.
Gerichtsfest bedeutet in der Praxis: Das Gutachten folgt den Vorgaben der ImmoWertV, nutzt geeignete Marktdaten und dokumentiert Annahmen und Rechenschritte so, dass Dritte die Herleitung fachlich prüfen können. Diese Qualität ist besonders relevant, wenn das Gutachten als Nachweis im Zusammenhang mit § 198 BewG eingesetzt wird.
Ein zusätzlicher Qualitätsanker ist meine Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch die Sprengnetter Zertifizierung GmbH (Sprengnetter Zert®), akkreditiert durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS). Diese Zertifizierung ist an regelmäßige Überprüfungen, Re Zertifizierungen und Auditierungen gebunden. Ergebnis ist eine Bewertung, die neutral, fachlich fundiert und in der Herleitung sauber belegt ist.
Ablauf der Wertermittlung bei Erbschaften
Bei Erbschaften erfolgt die Wertermittlung in einem klaren, nachvollziehbaren Prozess, sodass am Ende ein belastbares Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV vorliegt, das sich auch gegenüber dem Finanzamt sauber begründen lässt.
Zunächst werden die relevanten Unterlagen geprüft, zum Beispiel Grundbuchauszüge, Bauunterlagen und Flächenangaben. Anschließend folgt die Besichtigung vor Ort, damit Zustand, Ausstattung, Besonderheiten und die konkrete Situation der Immobilie korrekt in die Bewertung einfließen.
Im nächsten Schritt wird der Verkehrswert nach ImmoWertV ermittelt und die gesamte Herleitung in einem schriftlichen Gutachten dokumentiert. Darin sind die verwendeten Daten, die Berechnungen und die fachlichen Begründungen so aufbereitet, dass sie nachvollziehbar und prüfbar sind.
Zum Abschluss liegt das fertige Gutachten vor, inklusive der relevanten Hinweise für die Nutzung als Nachweis gegenüber dem Finanzamt, insbesondere im Zusammenhang mit § 198 BewG.
Sobald alle Unterlagen vollständig vorliegen, beträgt die Bearbeitungszeit in der Regel etwa zwei bis drei Wochen.
