AfA bei Immobilien: So nutzen Vermieter die Abschreibung optimal

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eines der wichtigsten Instrumente für Vermieter, um ihre Steuerlast zu senken. Sie ermöglicht es, die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie über deren Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. In diesem Artikel erklären wir, wie die AfA funktioniert, welche Sätze gelten und wie Sie mit einem Gutachten zur Restnutzungsdauer Ihre Abschreibung erhöhen können.

1. Was ist die AfA?

Die AfA, kurz für "Absetzung für Abnutzung", ist die steuerliche Abschreibung für den Wertverlust von Wirtschaftsgütern. Bei Immobilien geht der Gesetzgeber davon aus, dass das Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verliert, während der Grund und Boden nicht abgenutzt wird. Daher kann nur der Gebäudeanteil der Immobilie abgeschrieben werden, nicht der Grundstücksanteil.

2. Lineare AfA: Die Standard-Abschreibung

Für Immobilien, die zur Vermietung genutzt werden, gilt die lineare AfA. Der jährliche Abschreibungssatz hängt vom Baujahr des Gebäudes ab:

Baujahr des Gebäudes	Jährlicher AfA-Satz	Abschreibungsdauer
nach dem 31.12.1924	2,0 %	50 Jahre
vor dem 01.01.1925	2,5 %	40 Jahre

Beispiel:

Sie kaufen eine Wohnung (Baujahr 1980) für 300.000 €. Der Grundstücksanteil beträgt 60.000 €, der Gebäudeanteil 240.000 €. Sie können jährlich 2% von 240.000 € abschreiben, also 4.800 € pro Jahr.

3. Degressive AfA für Neubauten

Für neu gebaute oder erworbene Wohngebäude, deren Bauantrag nach dem 30.09.2023 gestellt wurde, gibt es eine befristete degressive AfA von 5%. Dies ermöglicht in den ersten Jahren eine deutlich höhere Abschreibung und damit eine größere Steuerersparnis.

4. Der entscheidende Hebel: Das Gutachten zur Restnutzungsdauer

Die pauschalen Abschreibungssätze des Finanzamts (40 oder 50 Jahre) spiegeln oft nicht die Realität wider, insbesondere bei älteren Gebäuden. Die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer kann durch verschiedene Faktoren erheblich verkürzt sein, z.B. durch:

• Umfassende Sanierungen und Modernisierungen in der Vergangenheit

• Den allgemeinen Zustand der Bausubstanz

• Technische Gegebenheiten

Genau hier setzt das Gutachten zur Verkürzung der Restnutzungsdauer an. Ein qualifizierter Sachverständiger kann nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als vom Finanzamt angenommen. Das Finanzamt ist verpflichtet, diesen kürzeren Zeitraum anzuerkennen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Beispiel mit Gutachten:

Für die gleiche Wohnung (Baujahr 1980) weist ein Gutachter eine tatsächliche Restnutzungsdauer von nur noch 30 Jahren nach. Der jährliche AfA-Satz erhöht sich damit von 2% auf 3,33%. Statt 4.800 € können Sie nun 7.992 € pro Jahr abschreiben – eine zusätzliche Steuerersparnis von über 3.000 € jährlich!

Fazit: Maximieren Sie Ihre Steuerersparnis

Die AfA ist ein mächtiges Werkzeug für Vermieter. Während die linearen Sätze eine solide Basis bieten, liegt das größte Potenzial in der Verkürzung der Restnutzungsdauer durch ein professionelles Gutachten. Die Kosten für das Gutachten sind dabei in der Regel als Werbungskosten steuerlich absetzbar und amortisieren sich oft schon im ersten Jahr.

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