Restnutzungsdauergutachten zur Anpassung der steuerlichen Abschreibung
Ein Restnutzungsdauergutachten dient der sachverständigen Ermittlung der tatsächlich verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes. Es kann die Grundlage für eine verkürzte Abschreibungsdauer und eine erhöhte jährliche AfA bilden, sofern die objektspezifischen Gegebenheiten dies rechtfertigen.
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Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Restnutzungsdauergutachten ermittelt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes unter Berücksichtigung des baulichen Zustands, der Abnutzung, vorhandener Mängel sowie durchgeführter oder unterlassener Modernisierungen.
Im Gegensatz zu pauschalen Tabellenwerten erfolgt die Ableitung objektbezogen und nachvollziehbar.
Ziel ist es, die tatsächliche Nutzungsdauer sachverständig darzustellen und gegenüber der Finanzverwaltung belastbar zu begründen.
Wann ist ein Restnutzungsdauergutachten sinnvoll?
Ein Restnutzungsdauergutachten kommt insbesondere in Betracht bei:
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vermieteten Wohn- und Geschäftsimmobilien
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älteren Gebäuden mit erkennbarem Instandhaltungsrückstand
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Objekten mit nur teilweisen oder fehlenden Modernisierungen
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Immobilien, bei denen die steuerliche Abschreibung überprüft werden soll
Entscheidend ist stets die individuelle Objekt- und Nutzungssituation.
Steuerliche Wirkung – Grundlage für eine verkürzte AfA
Wird eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer sachverständig nachgewiesen, kann die lineare Abschreibung entsprechend angepasst werden.
Dies führt zu einer dauerhaften Erhöhung der jährlichen AfA und damit zu einer steuerlichen Entlastung über die verbleibende Nutzungsdauer.
Die Ableitung erfolgt nachvollziehbar und dokumentiert auf Basis der objektspezifischen Gegebenheiten.
Anerkennung durch das Finanzamt
Das Restnutzungsdauergutachten wird von einem zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt und orientiert sich an den Vorgaben der ImmoWertV sowie der einschlägigen steuerlichen Rechtsprechung.
Ein fachlich sauber hergeleitetes Gutachten wird in der Praxis regelmäßig als Grundlage für die Anpassung der Abschreibung anerkannt, sofern die Ableitung schlüssig und nachvollziehbar ist.
Abgrenzung zum Verkehrswertgutachten
Ein Restnutzungsdauergutachten dient nicht der Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie.
Es beantwortet ausschließlich die Frage, wie lange ein Gebäude wirtschaftlich noch nutzbar ist.
Bei bestimmten Anlässen – etwa im Zusammenhang mit Erbschaft oder Schenkung – kann stattdessen oder zusätzlich ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG erforderlich sein.
Ablauf der Gutachtenerstellung
Die Erstellung eines Restnutzungsdauergutachtens erfolgt in folgenden Schritten:
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Sichtung der Objekt- und Bestandsunterlagen
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Ortsbesichtigung und bauliche Bestandsaufnahme
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Analyse von Bauzustand, Abnutzung und Modernisierungen
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Sachverständige Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer
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Erstellung des schriftlichen Gutachtens
Der Ablauf ist transparent und vollständig dokumentiert.
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Christian Surmund
Sachverständiger für Immobilienbewertung
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