Verkehrswertgutachten für Erbschaft & Erbschaftsteuer
Als personenzertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 (Zertifizierungsstelle: Sprengnetter Zertifizierung GmbH – Sprengnetter Zert (s), akkreditiert durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS), erstelle ich gerichtsfeste Gutachten nach ImmoWertV, die regelmäßig als Nachweis nach § 198 BewG anerkannt werden.
Meine Immobilienbewertungen bilden den tatsächlichen Marktwert ab – neutral, nachvollziehbar und steuerlich verwertbar. Ich bin für Sie in ganz Nordrheinwestfalen Tätig, erstelle aber ebenso Gutachten Bundesweit.
📍 Büro Köln: Waidmarkt 11 / 4. Etage, 50676 Köln 📞 +49 221 669 629 1
📍 Büro Hünxe: Hünxer Heide 17 a, 46569 Hünxe 📞 +49 28 58 45 99 191
Wann ist ein Gutachten zur Nachweisführung nach § 198 Bewertungsgesetz sinnvoll?
Das Finanzamt berechnet bei Erbschaft- oder Schenkungsvorgängen den steuerlichen Grundbesitzwert mit typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz (§§ 177 ff. BewG).
Diese Pauschalmodelle orientieren sich an Bodenrichtwerten, Durchschnittsmieten und Standardfaktoren – ohne den tatsächlichen Zustand, Modernisierungen oder die Lage individuell zu berücksichtigen.
Das führt in der Praxis oft zu überhöhten Werten.
Nach § 198 BewG können Eigentümer oder Steuerberater den festgesetzten Wert widerlegen und den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen.
Dieser Nachweis gelingt nur durch ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, das die Marktverhältnisse am Stichtag realistisch abbildet.
Warum unterscheidet sich der Finanzamtswert vom Verkehrswert?
Die Finanzämter arbeiten mit stark vereinfachten Rechenmodellen.
Sie kalkulieren beispielsweise Restnutzungsdauern, Bodenwerte und Mieten nach Durchschnittsstatistiken.
Das ist für die Verwaltung effizient, aber für Einzelfälle selten realistisch.
Ein Verkehrswertgutachten hingegen berücksichtigt:
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den tatsächlichen Erhaltungszustand,
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energetische und bauliche Merkmale,
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Modernisierungen, Instandhaltungsrückstände,
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Mikrolage, Nachfrage und aktuelle Marktdaten.
(Beispiel):
Ein Haus aus den 1970ern kann laut Finanzamt 40 Jahre Restnutzungsdauer haben – in der Realität aber nur 25 Jahre, wenn Dach, Fenster und Leitungen alt sind.
Dadurch sinkt der Marktwert oft um zehn bis zwanzig Prozent.
Die Differenz zwischen steuerlichem und tatsächlichem Wert kann schnell eine Steuerersparnis im fünfstelligen Bereich bewirken.
So ermittle ich den Verkehrswert nach ImmoWertV
Ich arbeite ausschließlich nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den zugehörigen Richtlinien – transparent, objektiv und nachprüfbar.
Auf Basis der Objektart wähle ich das passende Verfahren:
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Vergleichswertverfahren – Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke
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Ertragswertverfahren – vermietete Objekte, Mehrfamilienhäuser
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Sachwertverfahren – Einfamilien- und Zweifamilienhäuser
Ich stütze mich auf die aktuellen Daten der örtlichen Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren.
Alle Rechenschritte werden vollständig dokumentiert und sind für Finanzämter und Gerichte nachvollziehbar.
(Qualität):
Die Personenzertifizierung über Sprengnetter Zert (s) – eine durch die DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle – gewährleistet regelmäßige Überprüfung, Re-Zertifizierung und Auditierung.
Damit arbeite ich nach denselben Qualitätsstandards wie öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (ÖbUV).
Ihre Vorteile
• Steuerlich anerkannte Gutachten nach § 198 BewG
• Gerichtsfest & nachvollziehbar nach ImmoWertV
• Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 –
• Über 25 Jahre Berufserfahrung
• Hohe Akzeptanz bei Finanzämtern und Gerichten in NRW
• Transparente Kosten ohne versteckte Gebühren
(Beispiel):
Finanzamtwert 600 000 € → Marktwert 480 000 € → Steuerliche Entlastung 120 000 €.
Ablauf & Kosten
1️⃣ Unterlagenprüfung – Grundbuch, Bauunterlagen, Flächen
2️⃣ Besichtigung – persönlich vor Ort in Köln oder NRW
3️⃣ Wertermittlung – nach ImmoWertV
4️⃣ Dokumentation – schriftliches Gutachten mit Berechnungen und Begründung
5️⃣ Übergabe & Erläuterung – Besprechung des Ergebnisses mit Hinweisen für das Finanzamt
⏱ Bearbeitungszeit: ca. 2 – 3 Wochen nach Vorliegen aller Unterlagen
💶 Kosten: objektabhängig; in den meisten Fällen liegt die Steuerersparnis deutlich über dem Gutachtenhonorar.
Sie möchten Ihre Erbschaftsteuer rechtssicher senken?
Ich berate Sie gerne persönlich zu den Möglichkeiten eines Gutachtens nach § 198 BewG.
📍 Büro Köln: Waidmarkt 11 / 4. Etage, 50676 Köln 📞 +49 221 669 629 1 ✉️ info@surmund-immobilienbewertung.de
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FAQ
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