Erbbaurecht: Besonderheiten bei der Immobilienbewertung

Erbbaurecht: Besonderheiten bei der Immobilienbewertung

Das Erbbaurecht, umgangssprachlich auch Erbpacht genannt, ist eine besondere Form des Immobilieneigentums. Man erwirbt nicht das Grundstück selbst, sondern nur das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf die Bewertung einer solchen Immobilie. Wir erklären, was das Erbbaurecht ausmacht und welche Besonderheiten bei der Wertermittlung zu beachten sind.

1. Was ist das Erbbaurecht?

Beim Erbbaurecht sind Grundstück und Gebäude rechtlich getrennt. Das Grundstück verbleibt im Eigentum des Grundstückseigentümers (Erbbaurechtsgeber), während der Erbbauberechtigte das Gebäude erwirbt oder errichtet. Für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Erbbauberechtigte einen regelmäßigen Zins, den sogenannten Erbbauzins.

Erbbaurechte werden für einen langen Zeitraum, meist 75 bis 99 Jahre, bestellt und im Grundbuch eingetragen.

2. Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

Vorteile für den Erbbauberechtigten	Nachteile für den Erbbauberechtigten
Geringerer Kaufpreis: Da das Grundstück nicht erworben wird, ist der Kaufpreis für die Immobilie deutlich niedriger.	Laufende Kosten: Der Erbbauzins ist eine dauerhafte finanzielle Belastung.
Geringerer Finanzierungsbedarf: Weniger Eigenkapital ist erforderlich.	Abhängigkeit: Der Erbbaurechtsgeber hat oft ein Mitspracherecht bei Veränderungen.
	Zeitliche Begrenzung: Das Recht erlischt nach Ablauf der vereinbarten Zeit.
	Heimfall: Bei Vertragsbruch (z.B. Nichtzahlung des Zinses) kann das Grundstück an den Eigentümer zurückfallen.

3. Die Bewertung von Erbbaurechtsimmobilien

Die Bewertung einer Immobilie im Erbbaurecht ist komplexer als bei einer „normalen“ Immobilie. Der Sachverständige muss zwei Komponenten getrennt bewerten und anschließend zusammenführen: den Wert des Gebäudes und den Wert des Erbbaurechts selbst.

Die Bewertung erfolgt in mehreren Schritten:

Schritt 1: Ermittlung des Werts des fiktiven Volleigentums

Zunächst wird der Verkehrswert der Immobilie so ermittelt, als ob es sich um ein normales Grundstück mit Gebäude handeln würde (lastenfreier Wert).

Schritt 2: Ermittlung des Bodenwertsanteils des Erbbauberechtigten

Der Erbbauberechtigte hat für die Dauer des Vertrags einen Anteil am Bodenwert. Dieser wird über die verbleibende Restlaufzeit des Erbbaurechts und den Liegenschaftszinssatz ermittelt.

Schritt 3: Berücksichtigung des Erbbauzinses

Der vereinbarte Erbbauzins wird mit dem marktüblichen Erbbauzins verglichen. Ist der vereinbarte Zins höher oder niedriger als der marktübliche, ergibt sich ein finanzieller Vor- oder Nachteil, der kapitalisiert und im Wert berücksichtigt wird.

Schritt 4: Zusammenführung der Werte

Der endgültige Wert der Erbbaurechtsimmobilie ergibt sich aus der komplizierten Verrechnung des Gebäudewerts, des Bodenwertanteils und der Vor- oder Nachteile aus dem Erbbauzins.

4. Was passiert am Ende der Laufzeit?

Nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags geht das Eigentum am Gebäude auf den Grundstückseigentümer über. Dieser muss dem Erbbauberechtigten jedoch eine Entschädigung für den Wert des Gebäudes zahlen, die in der Regel mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes beträgt.

Fazit: Ein Fall für Spezialisten

Die Bewertung von Immobilien im Erbbaurecht ist eine der anspruchsvollsten Aufgaben in der Immobilienbewertung. Die Trennung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum, die lange Laufzeit und die komplexen vertraglichen Regelungen erfordern tiefgehendes Fachwissen. Eine realistische Wertermittlung ist ohne einen qualifizierten Sachverständigen kaum möglich.

Haben Sie Fragen zur Bewertung einer Immobilie im Erbbaurecht?

Als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger verfüge ich über die notwendige Expertise, um den Wert Ihrer Erbbaurechtsimmobilie präzise und rechtssicher zu ermitteln. Kontaktieren Sie mich für eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung.

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Christian Surmund

Sachverständiger für Immobilienbewertung