Ertragswertverfahren erklärt: Bewertung von Mietobjekten

Ertragswertverfahren erklärt: So wird der Wert von Mietobjekten ermittelt

Das Ertragswertverfahren ist eines der drei normierten Verfahren zur Immobilienbewertung in Deutschland. Es kommt vor allem bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien zum Einsatz, bei denen die Erzielung von Einnahmen im Vordergrund steht. Wir erklären, wie das Verfahren funktioniert, welche Faktoren den Wert beeinflussen und wann es angewendet wird.

1. Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie auf Basis der zukünftig zu erwartenden Erträge (Mieteinnahmen). Der Grundgedanke ist, dass der Wert einer Renditeimmobilie maßgeblich davon abhängt, wie viel Gewinn sie für den Eigentümer erwirtschaftet. Das Verfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.

Der Ertragswert setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:

1. Bodenwert: Der Wert des reinen Grundstücks.

2. Wert der baulichen Anlagen: Der Wert des Gebäudes, ermittelt aus den Mieteinnahmen.

2. Anwendungsbereiche: Wann wird das Ertragswertverfahren genutzt?

Dieses Verfahren ist die erste Wahl für die Bewertung von:

• Mehrfamilienhäusern

• Wohn- und Geschäftshäusern

• Gewerbeimmobilien (Büros, Praxen, Einzelhandel)

• Spezialimmobilien (Hotels, Logistikzentren)

Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser ist das Verfahren ungeeignet. Hier kommt in der Regel das Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren zum Einsatz.

3. Die Berechnung des Ertragswerts: Schritt für Schritt

Die Berechnung ist komplex und erfordert viel Fachwissen. Hier die vereinfachten Schritte:

Schritt 1: Rohertrag ermitteln

Der Rohertrag ist die Summe aller nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen pro Jahr (Jahresnettokaltmiete).

Schritt 2: Bewirtschaftungskosten abziehen

Nicht alle Mieteinnahmen sind reiner Gewinn. Folgende Kosten werden abgezogen:

• Verwaltungskosten

• Instandhaltungskosten

• Mietausfallwagnis

• Betriebskosten (die nicht auf die Mieter umgelegt werden können)

Rohertrag - Bewirtschaftungskosten = Reinertrag

Schritt 3: Bodenwert und Bodenwertverzinsung ermitteln

Der Bodenwert wird separat über den Bodenrichtwert ermittelt. Dieser Wert wird dann mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert, um die Bodenwertverzinsung zu erhalten. Der Liegenschaftszinssatz spiegelt die ortsübliche Renditeerwartung wider.

Bodenwert x Liegenschaftszinssatz = Bodenwertverzinsung

Schritt 4: Gebäudereinertrag berechnen

Reinertrag - Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag

Schritt 5: Gebäudewert ermitteln

Der Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser Faktor hängt von der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszinssatz ab.

Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudewert

Schritt 6: Vorläufigen Ertragswert berechnen

Gebäudewert + Bodenwert = Vorläufiger Ertragswert

Schritt 7: Marktanpassung und endgültiger Ertragswert

Zuletzt werden noch objektspezifische Besonderheiten (z.B. Bauschäden, Modernisierungen) berücksichtigt, um zum endgültigen Verkehrswert zu gelangen.

4. Der Liegenschaftszinssatz: Der entscheidende Faktor

Der Liegenschaftszinssatz hat einen enormen Einfluss auf das Ergebnis. Er wird von den lokalen Gutachterausschüssen ermittelt und gibt an, mit welchem Zinssatz eine Immobilie marktüblich verzinst wird. Ein niedriger Liegenschaftszinssatz führt zu einem höheren Ertragswert und umgekehrt.

Fazit: Komplexes Verfahren für Profis

Das Ertragswertverfahren ist ein anspruchsvolles, aber für Renditeobjekte sehr aussagekräftiges Bewertungsverfahren. Aufgrund der vielen variablen Faktoren und der komplexen Berechnung sollte die Bewertung immer von einem qualifizierten Sachverständigen durchgeführt werden, um einen realistischen und rechtssicheren Wert zu erhalten.

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