Grundstückswert ermitteln: Methoden und Faktoren

Der Wert eines Grundstücks ist die Basis für den Gesamtwert einer Immobilie. Ob Sie bauen, kaufen, verkaufen oder erben – die korrekte Ermittlung des Grundstückswerts ist entscheidend für Ihre finanzielle Planung. In diesem Artikel stellen wir Ihnen die gängigsten Methoden zur Wertermittlung vor und erklären, welche Faktoren den Wert maßgeblich beeinflussen.

1. Das Vergleichswertverfahren: Der Markt gibt den Ton an

Das Vergleichswertverfahren ist die am häufigsten angewandte und marktnächste Methode. Hierbei wird der Wert Ihres Grundstücks aus den tatsächlich erzielten Kaufpreisen von vergleichbaren Grundstücken in der näheren Umgebung abgeleitet.

Die Gutachterausschüsse sammeln alle Kaufverträge und stellen diese Daten anonymisiert zur Verfügung. Ein Sachverständiger analysiert diese Vergleichspreise und passt sie an die spezifischen Eigenschaften Ihres Grundstücks an.

Voraussetzung: Es müssen ausreichend viele Vergleichsgrundstücke in der Lage vorhanden sein.

2. Die Bewertung über den Bodenrichtwert

Wenn keine direkten Vergleichspreise verfügbar sind, ist der Bodenrichtwert die wichtigste Grundlage. Wie im vorherigen Artikel erklärt, ist dies der durchschnittliche Lagewert pro Quadratmeter in einer bestimmten Zone.

Die Formel zur Berechnung des Bodenwerts lautet:

Bodenwert = Bodenrichtwert (€/m²) x Grundstücksfläche (m²)

Ein Sachverständiger wird diesen reinen Bodenwert jedoch um Zu- oder Abschläge korrigieren, um die individuellen Merkmale Ihres Grundstücks zu berücksichtigen.

3. Das Ertragswertverfahren bei vermieteten Grundstücken

Bei Grundstücken, die vermietet oder verpachtet sind (z.B. für Gewerbe oder Landwirtschaft), kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Hier steht nicht der reine Bodenwert im Vordergrund, sondern die zukünftig zu erwartenden Erträge (Miet- oder Pachteinnahmen).

Der Wert des Grundstücks leitet sich hier aus der nachhaltig erzielbaren Rendite ab.

4. Diese Faktoren bestimmen den Grundstückswert

Neben der Methode sind es vor allem die individuellen Eigenschaften, die den Wert eines Grundstücks ausmachen:

Faktor	Beschreibung
Lage (Makro & Mikro)	Region, Stadtteil, direkte Umgebung, Infrastruktur, Lärmbelästigung
Bebaubarkeit	Was und wie darf gebaut werden? (Bebauungsplan)
Grundstücksschnitt	Form und Größe des Grundstücks, optimale Nutzbarkeit
Bodenbeschaffenheit	Ist der Boden tragfähig? Gibt es Altlasten?
Erschließungsgrad	Sind Anschlüsse für Wasser, Strom, Kanalisation, Internet vorhanden?
Rechte und Lasten	Gibt es eingetragene Wegerechte, Leitungsrechte oder andere Belastungen?

5. Warum eine professionelle Bewertung unerlässlich ist

Eine einfache Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Fläche liefert nur einen groben Anhaltspunkt. Die Vielzahl an wertbeeinflussenden Faktoren erfordert eine detaillierte Analyse durch einen Experten. Nur ein qualifizierter Sachverständiger kann alle Merkmale korrekt gewichten und einen realistischen und rechtssicheren Grundstückswert ermitteln.

Fazit: Mehr als nur der Bodenrichtwert

Der Grundstückswert ist eine komplexe Größe, die sich aus vielen verschiedenen Faktoren zusammensetzt. Während der Bodenrichtwert eine gute erste Orientierung bietet, führt nur eine professionelle Bewertung unter Berücksichtigung aller individuellen Merkmale zu einem verlässlichen Ergebnis.

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