Gutachten bei Erbschaft: Warum es sich lohnt

Eine Immobilie zu erben, ist oft mit großen Emotionen verbunden. Doch schnell rücken finanzielle und rechtliche Fragen in den Vordergrund: Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Wie wird das Vermögen fair unter den Miterben aufgeteilt? Ein professionelles Verkehrswertgutachten ist in dieser Situation oft die wichtigste Grundlage, um teure Fehler zu vermeiden, Streit zu schlichten und erhebliche Summen an Steuern zu sparen.

In diesem Leitfaden erfahren Sie, warum die pauschale Bewertung des Finanzamts oft zu hoch ausfällt, wie Sie mit einem Gutachten den echten Wert Ihrer Immobilie nachweisen und in welchen Fällen ein Gutachten unverzichtbar ist.

Die Krux mit der Finanzamts-Bewertung: Warum Sie oft zu viel zahlen

Nach einem Erbfall fordert das Finanzamt Sie zur Abgabe einer Erbschaftssteuererklärung auf. Für die Bewertung der geerbten Immobilie wendet das Amt ein standardisiertes, pauschales Verfahren an. Dieses orientiert sich an Bodenrichtwerten und statistischen Daten, berücksichtigt aber nicht die individuellen, oft wertmindernden Eigenschaften Ihrer Immobilie.

Dazu gehören zum Beispiel:

• Instandhaltungsstau und Sanierungsbedarf: Veraltete Heizungen, undichte Dächer oder renovierungsbedürftige Bäder.

• Baumängel und Bauschäden: Feuchtigkeit im Keller, Risse im Mauerwerk oder andere substanzielle Mängel.

• Besondere rechtliche Belastungen: Im Grundbuch eingetragene Wohn- oder Nießbrauchrechte, die den Wert erheblich mindern.

• Ungünstige Lageeigenschaften: Lärmbelästigung durch eine nahegelegene Hauptstraße oder ein Gewerbegebiet.

Die Folge: Der vom Finanzamt festgesetzte "gemeine Wert" liegt häufig deutlich über dem tatsächlichen Marktwert (Verkehrswert). Das Resultat ist ein zu hoher Erbschaftssteuerbescheid.

Ihr Recht: Der Nachweis eines niedrigeren Wertes nach § 198 BewG

Genau hier bietet das Bewertungsgesetz (BewG) eine entscheidende Möglichkeit, die sogenannte "Öffnungsklausel" des § 198 BewG. Dieser Paragraph gibt Ihnen als Erbe ausdrücklich das Recht, durch ein Sachverständigengutachten einen niedrigeren, also den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie nachzuweisen.

§ 198 BewG - Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen.

Ein von einem qualifizierten, zertifizierten Sachverständigen erstelltes Verkehrswertgutachten wird vom Finanzamt als solcher Nachweis anerkannt. Es analysiert den Zustand der Immobilie detailliert und leitet den Marktwert nachvollziehbar her. In sehr vielen Fällen führt dies zu einer erheblichen Reduzierung der Erbschaftssteuer.

In diesen 3 Fällen ist ein Gutachten bei Erbschaft unverzichtbar

Ein Verkehrswertgutachten ist nicht nur ein Instrument zum Steuern sparen, sondern auch ein Garant für Fairness und Klarheit.

1. Erbschaftssteuer sparen (Vorlage beim Finanzamt)

Wie oben beschrieben, ist dies der häufigste Grund. Wenn Sie vermuten, dass der vom Finanzamt angesetzte Wert zu hoch ist, ist ein Gutachten der einzige Weg, um einen niedrigeren Wert rechtssicher nachzuweisen. Die Kosten für das Gutachten sind dabei in der Regel als Nachlassverbindlichkeit von der Steuer absetzbar und amortisieren sich durch die Steuerersparnis oft um ein Vielfaches.

2. Streit in der Erbengemeinschaft vermeiden

Besteht die Erbengemeinschaft aus mehreren Personen, kommt es oft zu Konflikten über die Verteilung des Nachlasses. Ein Miterbe möchte die Immobilie vielleicht selbst bewohnen und die anderen auszahlen, ein anderer möchte schnellstmöglich verkaufen. Ein neutrales, unabhängiges Gutachten schafft eine objektive und für alle Parteien nachvollziehbare Grundlage für eine faire Einigung und verhindert langwierige und kostspielige Erbstreitigkeiten.

3. Vorbereitung für den Verkauf

Wenn die Erbengemeinschaft beschließt, die Immobilie zu verkaufen, liefert das Gutachten den realistischen Marktwert. Dies schützt Sie davor, die Immobilie unter Wert zu verkaufen oder mit einem überhöhten Preis am Markt anzubieten und so wertvolle Zeit zu verlieren.

Der Ablauf: So erhalten Sie Ihr finanzamt-anerkanntes Gutachten

1. Kostenlose Erstberatung: Sie schildern mir Ihren Fall, und wir klären, ob ein Gutachten für Sie sinnvoll ist.

2. Angebot und Beauftragung: Sie erhalten von mir ein transparentes Festpreisangebot.

3. Unterlagenbeschaffung: Ich fordere alle notwendigen Dokumente (Grundbuchauszug, Bauakte etc.) bei den Ämtern an.

4. Ortstermin: Ich führe eine detaillierte Besichtigung der Immobilie durch und dokumentiere alle wertrelevanten Merkmale.

5. Wertermittlung & Gutachtenerstellung: Ich ermittle den Verkehrswert nach den gesetzlich normierten Verfahren und erstelle ein umfassendes, nachvollziehbares Gutachten.

6. Übergabe: Sie erhalten das fertige Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt oder zur Nutzung innerhalb der Erbengemeinschaft.

Fazit: Schaffen Sie Klarheit und sparen Sie bares Geld

Im Erbfall ist ein Verkehrswertgutachten eine der klügsten Investitionen, die Sie tätigen können. Es bietet nicht nur das Potenzial für eine erhebliche Steuerersparnis, sondern sorgt auch für Frieden und Fairness innerhalb der Familie. Die Kosten für das Gutachten sind im Vergleich zum finanziellen Risiko einer falschen Bewertung oder eines Erbstreits gering.

Sie haben eine Immobilie in NRW geerbt und stehen vor diesen Herausforderungen? Als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung unterstütze ich Sie mit einem finanzamt-anerkannten Gutachten. Kontaktieren Sie mich für eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung Ihres Falles.