Immobilienbewertung für das Finanzamt: Was Sie beachten müssen

Das Finanzamt verlangt in verschiedenen Situationen eine Immobilienbewertung, um die anfallende Steuerlast zu berechnen. Dabei wendet es oft standardisierte Verfahren an, die den tatsächlichen Wert einer Immobilie nicht immer gerecht abbilden. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten kann hier bares Geld sparen. Wir erklären, wann das Finanzamt eine Bewertung fordert und wie Sie mit einem Gutachten Ihre Steuerlast senken können.

1. Wann fordert das Finanzamt eine Immobilienbewertung?

In folgenden Fällen ist der Immobilienwert die Grundlage für die Besteuerung:

• Erbschaftssteuer: Wenn Sie eine Immobilie erben, ermittelt das Finanzamt deren Wert, um die Erbschaftssteuer festzusetzen.

• Schenkungssteuer: Auch bei einer Schenkung zu Lebzeiten wird der Immobilienwert zur Berechnung der Schenkungssteuer herangezogen.

• Grundsteuer: Im Rahmen der Grundsteuerreform muss für jede Immobilie ein neuer Grundsteuerwert ermittelt werden, der sich maßgeblich am Bodenrichtwert orientiert.

• Entnahme aus dem Betriebsvermögen: Wenn eine Immobilie vom Betriebs- ins Privatvermögen überführt wird, muss der Wert für die steuerliche Abrechnung ermittelt werden.

2. Die Bewertungsverfahren des Finanzamts

Das Finanzamt nutzt für die Bewertung in der Regel standardisierte und vereinfachte Verfahren, die in der Praxis oft zu einem zu hohen Immobilienwert führen. Es werden pauschale Werte für Mieten, Bewirtschaftungskosten und Bodenrichtwerte angesetzt, ohne die individuellen Besonderheiten der Immobilie zu berücksichtigen.

Besonderheiten wie ein schlechter baulicher Zustand, ein ungünstiger Schnitt, rechtliche Belastungen (z.B. Wohnrecht) oder ein Reparaturstau werden in der pauschalen Bewertung oft nicht ausreichend gewürdigt.

3. Der "Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts"

Genau hier liegt Ihre Chance, Steuern zu sparen. Das Bewertungsgesetz (§ 198 BewG) räumt Ihnen als Steuerpflichtigem ausdrücklich das Recht ein, durch ein Sachverständigengutachten einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen.

Das Finanzamt ist gesetzlich verpflichtet, diesen niedrigeren Wert aus einem qualifizierten, gerichtsfesten Verkehrswertgutachten zu akzeptieren.

Vorteile eines Gutachtens:

• Berücksichtigung individueller Merkmale: Ein Gutachter prüft alle wertmindernden Faktoren wie Bauschäden, Modernisierungsstau oder rechtliche Lasten.

• Realistischer Marktwert: Das Gutachten ermittelt den tatsächlichen, am Markt erzielbaren Wert.

• Rechtssicherheit: Ein qualifiziertes Gutachten ist vor dem Finanzamt und vor Gericht anerkannt.

4. Wann lohnt sich ein Gutachten für das Finanzamt?

Ein Gutachten lohnt sich fast immer, wenn der vom Finanzamt festgesetzte Wert Ihnen zu hoch erscheint. Die Kosten für das Gutachten (in der Regel 0,5% bis 1,5% des Verkehrswertes) sind meist deutlich geringer als die potenzielle Steuerersparnis.

Szenario	Steuerersparnis durch Gutachten (Beispiel)
Erbschaft	Ein um 50.000 € niedrigerer Wert kann je nach Steuerklasse bis zu 15.000 € Erbschaftssteuer sparen.
Schenkung	Ähnlich wie bei der Erbschaft, kann die Schenkungssteuer erheblich reduziert werden.
Grundsteuer	Ein niedrigerer Grundsteuerwert führt zu einer dauerhaft niedrigeren jährlichen Grundsteuerbelastung.

Fazit: Nehmen Sie die Bewertung nicht einfach hin

Akzeptieren Sie den vom Finanzamt festgesetzten Immobilienwert nicht ungeprüft. Die standardisierten Verfahren führen häufig zu einer überhöhten Bewertung. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten ist das wirksamste Mittel, um den realistischen Wert Ihrer Immobilie nachzuweisen und Ihre Steuerlast fair und korrekt zu gestalten.

Hat das Finanzamt den Wert Ihrer Immobilie zu hoch angesetzt?

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