Nießbrauch und Wohnrecht: Auswirkung auf den Immobilienwert

Nießbrauch und Wohnrecht: Auswirkung auf den Immobilienwert

Bei der Übertragung von Immobilien, insbesondere im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge, spielen Nießbrauch und Wohnrecht eine wichtige Rolle. Beide Rechte sichern dem Übertragenden eine weitere Nutzung der Immobilie zu, haben aber erhebliche Auswirkungen auf den Verkehrswert und die steuerliche Bewertung. Wir erklären die Unterschiede und wie sich die Rechte auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken.

1. Was ist ein Wohnrecht?

Das Wohnrecht (oder auch Wohnungsrecht) ist das Recht, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Es wird im Grundbuch eingetragen und gilt in der Regel auf Lebenszeit. Der Berechtigte darf die Räume für sich und seine Familie nutzen, aber nicht vermieten.

Beispiel: Eltern übertragen ihr Haus an die Kinder und lassen sich ein lebenslanges Wohnrecht für die obere Etage eintragen.

2. Was ist ein Nießbrauch?

Der Nießbrauch geht einen Schritt weiter als das Wohnrecht. Der Nießbrauchberechtigte darf die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern auch „die Früchte daraus ziehen“. Das bedeutet, er darf die Immobilie auch vermieten und die Mieteinnahmen für sich behalten. Er ist der wirtschaftliche Eigentümer, obwohl er nicht im Grundbuch als Eigentümer steht.

Beispiel: Eltern übertragen ein Mehrfamilienhaus an ihre Kinder, behalten sich aber den Nießbrauch vor. Sie wohnen weiterhin in einer der Wohnungen und kassieren die Mieteinnahmen der anderen Wohnungen.

3. Die Unterschiede im Überblick

Merkmal	Wohnrecht	Nießbrauch
Nutzung	Nur Eigennutzung durch den Berechtigten	Eigennutzung und Vermietung möglich
Mieteinnahmen	Gehen an den Eigentümer	Gehen an den Nießbrauchberechtigten
Pflichten	Nur Schönheitsreparaturen	Trägt alle gewöhnlichen Unterhaltskosten
Umfang	Umfassender	Weniger umfassend

4. Auswirkung auf den Immobilienwert

Sowohl das Wohnrecht als auch der Nießbrauch mindern den Verkehrswert einer Immobilie erheblich. Denn ein Käufer erwirbt eine Immobilie, die er nicht oder nur eingeschränkt nutzen kann. Der Wert dieser Belastung wird kapitalisiert und vom lastenfreien Verkehrswert abgezogen.

Die Berechnung des Werts von Wohnrecht und Nießbrauch ist komplex. Die wichtigsten Faktoren sind:

• Statistische Lebenserwartung des Berechtigten: Je jünger die Person, desto länger besteht das Recht und desto höher ist die Wertminderung.

• Fiktive Jahresmiete (bei Wohnrecht) bzw. tatsächliche Mieteinnahmen (bei Nießbrauch).

• Kapitalisierungszinssatz.

Wert des Rechts = Jährlicher Ertrag x Kapitalisierungsfaktor

Verkehrswert der Immobilie = Lastenfreier Wert - Wert des Rechts

5. Steuerliche Vorteile bei Schenkung und Erbschaft

Die wertmindernde Wirkung von Nießbrauch und Wohnrecht ist ein beliebtes Instrument, um bei der Schenkung oder Erbschaft von Immobilien Steuern zu sparen. Da der Wert der Schenkung durch das eingetragene Recht sinkt, kann die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer erheblich reduziert oder sogar ganz vermieden werden.

Fazit: Ein wichtiges Gestaltungsinstrument mit weitreichenden Folgen

Nießbrauch und Wohnrecht sind wichtige Instrumente bei der Vermögensnachfolge. Sie sichern den Übertragenden ab und können erhebliche steuerliche Vorteile bringen. Gleichzeitig mindern sie den Wert der Immobilie und machen sie für externe Käufer unattraktiv. Die Bewertung dieser Rechte erfordert viel Fachwissen und sollte immer von einem qualifizierten Sachverständigen durchgeführt werden, um rechtssichere und realistische Werte zu erhalten.

Haben Sie Fragen zu Nießbrauch, Wohnrecht oder deren Auswirkung auf den Wert Ihrer Immobilie?

Als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger bewerte ich Ihre Immobilie unter Berücksichtigung aller rechtlichen Belastungen und berate Sie zu den Auswirkungen auf den Verkehrswert. Kontaktieren Sie mich für eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung.

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