Sachwertverfahren: So wird der Gebäudewert ermittelt

Sachwertverfahren: So wird der Gebäudewert ermittelt

Das Sachwertverfahren ist neben dem Vergleichs- und Ertragswertverfahren eine der drei gesetzlich normierten Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Es findet vor allem bei eigengenutzten Immobilien Anwendung, für die nur wenige Vergleichsobjekte existieren. Wir erklären, wie das Sachwertverfahren funktioniert und welche Faktoren den Wert Ihrer Immobilie bestimmen.

1. Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie auf Basis ihrer Herstellungskosten. Die zentrale Frage lautet: Was würde es kosten, das gleiche Gebäude heute noch einmal zu errichten? Von diesen fiktiven Baukosten wird anschließend die altersbedingte Wertminderung abgezogen. Das Verfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) detailliert geregelt.

Der Sachwert setzt sich aus zwei Hauptkomponenten zusammen:

1. Bodenwert: Der Wert des Grundstücks.

2. Gebäudesachwert: Der Wert des Gebäudes selbst.

2. Anwendungsbereiche: Wann wird das Sachwertverfahren genutzt?

Das Sachwertverfahren ist die Methode der Wahl für:

• Eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser

• Spezialimmobilien (z.B. Bahnhöfe, Burgen, Kirchen)

• Industrieimmobilien

• Immobilien in Märkten mit wenig Vergleichsdaten

Für vermietete Objekte (Renditeimmobilien) ist das Ertragswertverfahren besser geeignet, da hier die Mieteinnahmen im Vordergrund stehen.

3. Die Berechnung des Sachwerts: Schritt für Schritt

Die Berechnung des Sachwerts ist ein mehrstufiger Prozess, der tiefgehendes Fachwissen erfordert. Hier die vereinfachten Schritte:

Schritt 1: Bodenwert ermitteln

Der Bodenwert wird mithilfe des aktuellen Bodenrichtwerts ermittelt, der vom lokalen Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt wird.

Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = Bodenwert

Schritt 2: Gebäuderegelherstellungskosten (RHK) berechnen

Die RHK sind die durchschnittlichen Kosten, die für die Errichtung eines vergleichbaren Neubaus anfallen würden. Sie werden anhand von Standard-Gebäudetypen und Ausstattungsmerkmalen aus den Normalherstellungskosten (NHK 2010) abgeleitet.

Herstellungskosten pro m² x Brutto-Grundfläche = Gebäuderegelherstellungskosten

Schritt 3: Alterswertminderung abziehen

Ein Gebäude verliert mit der Zeit an Wert. Diese Wertminderung wird auf Basis der Gesamtnutzungsdauer (in der Regel 80-100 Jahre) und des tatsächlichen Gebäudealters berechnet.

Gebäuderegelherstellungskosten - Alterswertminderung = Gebäudesachwert

Schritt 4: Vorläufigen Sachwert ermitteln

Gebäudesachwert + Bodenwert = Vorläufiger Sachwert

Schritt 5: Marktanpassung durch den Sachwertfaktor

Der vorläufige Sachwert spiegelt nur die reinen Baukosten wider, nicht aber die aktuelle Marktlage (Angebot und Nachfrage). Daher wird er mit einem Sachwertfaktor (auch Marktanpassungsfaktor genannt) multipliziert. Dieser Faktor wird ebenfalls vom Gutachterausschuss ermittelt und passt den reinen Substanzwert an den tatsächlichen Markt an.

Vorläufiger Sachwert x Sachwertfaktor = Verkehrswert

4. Der Sachwertfaktor: Die Brücke zum Markt

Der Sachwertfaktor ist entscheidend für ein realistisches Ergebnis. Liegt er über 1,0, ist die Nachfrage am Markt höher als die reinen Baukosten (z.B. in beliebten Metropolen). Liegt er unter 1,0, ist die Nachfrage geringer (z.B. in strukturschwachen Regionen).

Fazit: Ein Verfahren für Substanzwerte

Das Sachwertverfahren ist ideal, um den reinen Substanzwert einer Immobilie zu bestimmen. Es ist besonders dann wertvoll, wenn keine Vergleichspreise verfügbar sind. Durch die abschließende Marktanpassung mit dem Sachwertfaktor wird sichergestellt, dass der ermittelte Wert auch der aktuellen Marktsituation entspricht. Für eine rechtssichere und präzise Bewertung ist die Expertise eines qualifizierten Sachverständigen unerlässlich.

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