Schenkungssteuer bei Immobilien: Wie ein Gutachten Ihre Steuerlast senkt

Schenkungssteuer bei Immobilien: Wie ein Gutachten Ihre Steuerlast senkt

Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten ist eine beliebte Möglichkeit, Vermögen weiterzugeben und die Erbfolge zu gestalten. Doch Vorsicht: Auch bei einer Schenkung hält der Fiskus die Hand auf. Fällt der Wert der Immobilie höher aus als die persönlichen Freibeträge, wird Schenkungssteuer fällig. Wir erklären, wie die Steuer berechnet wird und wie Sie mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten bares Geld sparen können.

1. Was ist die Schenkungssteuer und wann fällt sie an?

Die Schenkungssteuer ist das Pendant zur Erbschaftsteuer. Sie wird immer dann erhoben, wenn Vermögen unentgeltlich, also ohne Gegenleistung, übertragen wird. Bei Immobilien ist dies der Fall, wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verschenken.

Die Höhe der Steuer hängt von zwei Faktoren ab:

1. Verwandtschaftsgrad: Je enger Sie mit dem Beschenkten verwandt sind, desto höher sind die Freibeträge und desto niedriger die Steuersätze.

2. Wert der Immobilie: Dies ist der entscheidende Hebel. Je niedriger der Wert, desto geringer die Steuer.

2. Die Freibeträge bei der Schenkungssteuer

Das Gesetz räumt je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedliche Freibeträge ein, die alle 10 Jahre neu genutzt werden können. Dies ermöglicht eine steueroptimierte, schrittweise Vermögensübertragung.

Verwandtschaftsgrad	Steuerklasse	Freibetrag
Ehegatten, Lebenspartner	I	500.000 €
Kinder, Stiefkinder	I	400.000 €
Enkelkinder	I	200.000 €
Eltern, Großeltern (bei Schenkung)	II	20.000 €
Geschwister, Nichten/Neffen	II	20.000 €
Alle anderen Personen	III	20.000 €

Beispiel: Sie schenken Ihrer Tochter eine Immobilie im Wert von 450.000 €. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 € müssen nur noch 50.000 € versteuert werden.

3. Das Problem: Die Bewertung durch das Finanzamt

Um die Schenkungssteuer zu berechnen, muss der Wert der Immobilie ermittelt werden. Hierfür nutzt das Finanzamt standardisierte, pauschale Bewertungsverfahren. Diese spiegeln den tatsächlichen Marktwert oft nur unzureichend wider, da individuelle Besonderheiten der Immobilie unberücksichtigt bleiben. In der Praxis führt dies häufig zu einer zu hohen Bewertung und damit zu einer überhöhten Steuerforderung.

Faktoren, die das Finanzamt oft nicht ausreichend würdigt:

• Bauschäden und Instandhaltungsstau

• Ungünstiger Grundriss oder schlechte Lage

• Rechtliche Belastungen (z.B. ein eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauch)

• Altlasten im Boden

4. Die Lösung: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG)

Das Bewertungsgesetz (§ 198 BewG) gibt Ihnen als Steuerzahler ein mächtiges Werkzeug an die Hand: Sie können dem Finanzamt durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten einen niedrigeren Immobilienwert nachweisen. Das Finanzamt ist gesetzlich verpflichtet, diesen niedrigeren Wert anzuerkennen.

Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen berücksichtigt alle individuellen, wertmindernden Eigenschaften Ihrer Immobilie und ermittelt den realistischen, am Markt erzielbaren Verkaufspreis (Verkehrswert nach § 194 BauGB).

Ihre Vorteile auf einen Blick:

• Steuerersparnis: Ein niedrigerer Wert führt direkt zu einer geringeren Steuerlast.

• Rechtssicherheit: Das Gutachten ist vor dem Finanzamt und Gerichten anerkannt.

• Transparenz: Sie erhalten eine detaillierte und nachvollziehbare Aufschlüsselung des Immobilienwerts.

Fazit: Schenken Sie kein Geld an das Finanzamt

Die Schenkung einer Immobilie ist ein komplexer Vorgang mit erheblichen steuerlichen Auswirkungen. Akzeptieren Sie die Bewertung des Finanzamts nicht ungeprüft. Die Investition in ein Verkehrswertgutachten zahlt sich in den meisten Fällen durch eine deutliche Steuerersparnis aus.

Haben Sie Fragen zur Bewertung Ihrer Immobilie für eine Schenkung?

Als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger erstelle ich gerichtsfeste Verkehrswertgutachten, um den realen Wert Ihrer Immobilie nachzuweisen und Ihre Steuerlast zu optimieren. Kontaktieren Sie mich für eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung.

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