Vergleichswertverfahren: Immobilienwert durch Marktvergleich

Vergleichswertverfahren: Immobilienwert durch Marktvergleich

Das Vergleichswertverfahren ist das direkteste und für viele Laien am einfachsten nachvollziehbare der drei normierten Bewertungsverfahren in Deutschland. Es ermittelt den Wert einer Immobilie durch den direkten Vergleich mit kürzlich verkauften, ähnlichen Objekten. Wir erklären, wie das Verfahren funktioniert, wo seine Stärken liegen und wann es an seine Grenzen stößt.

1. Was ist das Vergleichswertverfahren?

Der Grundgedanke des Vergleichswertverfahrens ist simpel: Eine Immobilie ist so viel wert, wie Käufer bereit sind, für vergleichbare Objekte in der gleichen Lage zu bezahlen. Das Verfahren basiert auf der Analyse von realen Kaufpreisen, die in der jüngeren Vergangenheit erzielt wurden. Es ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankert und gilt als das bevorzugte Verfahren, sofern genügend Vergleichsdaten vorliegen.

2. Anwendungsbereiche: Wann wird das Vergleichswertverfahren genutzt?

Das Vergleichswertverfahren eignet sich hervorragend für:

• Standardisierte Wohnimmobilien: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser in Siedlungen.

• Unbebaute Grundstücke.

Die Voraussetzung ist immer, dass eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten mit ähnlichen Merkmalen in einer ähnlichen Lage kürzlich verkauft wurde. Für einzigartige oder sehr spezielle Immobilien (z.B. historische Villen, Industrieanlagen) ist das Verfahren ungeeignet.

3. Die zwei Methoden des Vergleichswertverfahrens

Man unterscheidet zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren.

a) Direktes Vergleichswertverfahren

Hierbei wird die zu bewertende Immobilie direkt mit einer oder mehreren nahezu identischen Immobilien verglichen, die kürzlich verkauft wurden. Dies ist in der Praxis selten möglich, da kaum zwei Immobilien exakt gleich sind.

b) Indirektes Vergleichswertverfahren (Regelfall)

Da direkte Vergleiche schwierig sind, greifen Sachverständige auf die Kaufpreissammlung des lokalen Gutachterausschusses zurück. Dieser sammelt und anonymisiert alle Immobilienkaufverträge einer Region.

Aus diesen Daten werden Vergleichsfaktoren oder Vergleichspreise pro Quadratmeter abgeleitet, die für bestimmte Gebäudetypen und Lagen gelten. Unterschiede zwischen dem Bewertungsobjekt und den Vergleichsobjekten (z.B. in Ausstattung, Baujahr, Zustand) werden durch prozentuale Zu- oder Abschläge ausgeglichen.

Beispiel:

• Ein Vergleichsobjekt mit moderner Ausstattung wurde für 3.000 €/m² verkauft.

• Das zu bewertende Objekt hat eine veraltete Ausstattung.

• Der Sachverständige macht einen Abschlag von 10 %.

• Angepasster Vergleichspreis: 2.700 €/m².

4. Die Datenbasis: Das Herzstück des Verfahrens

Die Qualität des Vergleichswertverfahrens steht und fällt mit der Qualität der Daten. Die Gutachterausschüsse in Deutschland sammeln und pflegen diese Daten. Sie stellen Sachverständigen die anonymisierten Kaufpreise und relevanten Merkmale zur Verfügung. Ohne diese umfassende Datenbasis wäre eine verlässliche Bewertung nicht möglich.

5. Stärken und Schwächen des Verfahrens

Stärken	Schwächen
Marktnähe: Das Verfahren spiegelt das tatsächliche Marktgeschehen wider.	Datenabhängigkeit: Ohne genügend Vergleichsdaten ist es nicht anwendbar.
Transparenz: Die Wertermittlung ist logisch und nachvollziehbar.	Intransparente Märkte: In sehr dynamischen oder illiquiden Märkten schwierig.
Bevorzugtes Verfahren: Von Gerichten und Finanzämtern anerkannt.	Individualität: Einzigartige Objekte können nicht bewertet werden.

Fazit: Der Königsweg bei Standardimmobilien

Das Vergleichswertverfahren ist das marktnächste und transparenteste Bewertungsverfahren. Für Standardimmobilien wie Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser liefert es die präzisesten Ergebnisse. Es zeigt ungeschminkt, was der Markt bereit ist zu zahlen. Fehlen jedoch die notwendigen Vergleichsdaten, müssen Sachverständige auf das Sachwert- oder Ertragswertverfahren ausweichen.

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