Immobiliengutachter in Dortmund: Gutachten mit echtem Ortsbezug statt Schablone

Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024) für Verkehrswert-, Erbschafts- und Restnutzungsdauergutachten nach ImmoWertV. Dortmund gehört zu unserem regelmäßigen Einsatzgebiet — bewertet mit den amtlichen Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses Dortmund, sauber dokumentiert und erstellt für die Vorlage bei Ihrem Finanzamt. Ortstermin immer inklusive, auch samstags.

Kostenlose Ersteinschätzung

Christian Surmund, zertifizierter Immobiliengutachter für Dortmund

Immobilienbewertung in Dortmund: vom Zechenhaus bis zum Kreuzviertel-Altbau

Kaum eine Stadt in NRW hat eine so große Bewertungs-Spannbreite wie Dortmund: Zwischen einer Wohnlage im Kreuzviertel (Bodenrichtwertzone 02131: 770 €/m²) und einer Zone in Jungferntal (81015: 310 €/m²) liegt mehr als das Doppelte — oft nur wenige Kilometer voneinander entfernt. Dazu kommen Besonderheiten, die pauschale Online-Rechner nicht abbilden: ehemalige Bergbauflächen und Bergsenkungsgebiete, Einträge im Altlastenkataster und Außenbereichslagen an den Stadträndern, für die der Gutachterausschuss Dortmund ein eigenes Außenbereichsmodell veröffentlicht, das wir in unseren Gutachten anwenden.

Dazu kommt der große Bestand an Vor- und Nachkriegshäusern und Zechensiedlungen, bei denen die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer regelmäßig von den Pauschalannahmen abweicht — für vermietete Objekte der entscheidende Punkt bei der AfA (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Bei Erbschaft und Schenkung weisen wir den tatsächlichen Verkehrswert nach § 198 BewG nach, wenn die pauschale Bedarfsbewertung dem Einzelfall nicht gerecht wird. Genau deshalb beginnt bei uns jede Bewertung mit einem Ortstermin — er ist im Festpreis immer enthalten.

Auch in Dortmund häufig gefragt: die neutrale Immobilienbewertung bei Scheidung – gemeinsame oder einseitige Beauftragung, auf Wunsch getrennte Ortstermine und geteilte Rechnungen. Alle Details auf der eigenen Themenseite.

Direkt vor der Haustür: Auch im Nachbarkreis bin ich zu Hause – alle Infos auf der Seite Immobiliengutachter Kreis Wesel (Wesel, Dinslaken, Voerde, Hünxe).

Echte Fälle aus Dortmund

Keine Musterrechnungen: Diese anonymisierten Beispiele stammen aus tatsächlich erstellten Gutachten in Dortmunder Stadtteilen — Erbschaft, Wertfeststellung und Übertragung.

Dortmund-Berghofen

Erbschaft: Zweifamilienhaus im Außenbereich, Baujahr 1898

Geerbtes Zweifamilienhaus (rd. 140 m²) auf rd. 1.800 m² Grundstück — das Finanzamt hatte in der Bedarfsbewertung einen hohen Wert angesetzt. Das Grundstück liegt im Außenbereich (im Flächennutzungsplan Grünfläche), mit Hochspannungsleitung und erheblichem Instandhaltungsstau. Anwendung des Außenbereichsmodells des Gutachterausschusses Dortmund: Nur die wirtschaftlich erforderliche Umschließungsfläche (600 m²) hat Baulandqualität, die Restfläche von rd. 1.200 m² wurde mit 1,20 €/m² bewertet; dazu Randlage in Zone 41048 und objektspezifische Merkmale von rd. −85.000 €.

Ergebnis: Verkehrswert rd. 250.000 € — Punkt für Punkt hergeleitet und in einer gutachterlichen Stellungnahme gegenüber der Finanzverwaltung sauber dokumentiert.

Dortmund-Derne

Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten, Baujahr 1975

Wertfeststellung für ein voll unterkellertes Mehrfamilienhaus mit rd. 285 m² Wohnfläche. Seit Errichtung keine nennenswerten Modernisierungen, sichtbarer Reparaturstau (u. a. defekte Fenster, Putzschäden). Bewertet im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV mit modifizierter Restnutzungsdauer von 28 Jahren statt Pauschalansatz, auf Basis des Zonen-Bodenrichtwerts Derne.

Ergebnis: Verkehrswert rd. 870.000 € (Stichtag Sommer 2024) — nachvollziehbar dokumentiert inkl. Fotodokumentation aller wertrelevanten Mängel.

Dortmund-Jungferntal

Übertragung: Eigentumswohnung, Baujahr 1972

Übertragung innerhalb der Familie (vorweggenommene Erbfolge) — für die Schenkungsteuer zählt der tatsächliche Wert, nicht der Wunschwert. Bewertet wurde eine rd. 67 m² große Eigentumswohnung in einem 8-geschossigen Mehrfamilienhaus, stichtagsbezogen nach ImmoWertV.

Ergebnis: Verkehrswert rd. 80.000 € — auch bei kleineren Werten schafft die saubere Ermittlung die belastbare Grundlage für die Bedarfsbewertung und vermeidet spätere Diskussionen.

Weitere Bewertungen führten wir u. a. in Aplerbeck, Westerfilde und Wellinghofen durch — Dortmund ist für uns kein Neuland, sondern regelmäßiges Einsatzgebiet.

Lokales Wissen: Bewertung in Dortmund

Wer in Dortmund bewertet, muss die Dortmunder Datenlage kennen — vom Gutachterausschuss über die Bodenrichtwertzone bis zum Außenbereichsmodell.

Bodenrichtwerte & Gutachterausschuss

Bodenrichtwerte gelten in Dortmund je Bodenrichtwertzone (nicht pauschal je Stadtteil) und werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund zum Stichtag 1. Januar beschlossen. Beispielzonen aus unseren Fall-Stadtteilen (Stichtag 01.01.2026, Quelle: BORIS-NRW):

Kreuzviertel/Westfalenhalle: z. B. 770 €/m² (Zone 02131, Misch-/Mehrgeschossig)
Berghofen Dorf: z. B. 470 €/m² (Zone 41048)
Aplerbeck: z. B. 420 €/m² (Zone 41061)
Derne: z. B. 370 €/m² (Zone 21029)
Jungferntal: z. B. 310 €/m² (Zone 81015)

Werte gelten nur für die jeweilige Zone und Bauweise — schon die Nachbarzone kann deutlich abweichen. In unseren Gutachten wird der Bodenwert immer aus der konkreten Zone Ihres Grundstücks abgeleitet, mit Quellenangabe — inklusive Anpassungen für Randlagen und abweichende Grundstücksgrößen.

Ihr zuständiges Finanzamt in Dortmund

Dortmund-West · Märkische Straße 249, 44141 Dortmund
Dortmund-Ost · Auf dem Hohwart 2, 44143 Dortmund
Dortmund-Hörde · Niederhofener Str. 3, 44263 Dortmund

Bei Erbschaft und Schenkung läuft die Bedarfsbewertung über die Bewertungsstelle Ihres Finanzamts. Mit den Abläufen der Dortmunder Bewertungsstellen sind wir aus dokumentierten Verfahren vertraut — unsere Gutachten werden für die Vorlage beim Finanzamt erstellt und entsprechend aufgebaut.

Ortstermine in ganz Dortmund

Von Berghofen über Derne bis Jungferntal: Wir sind regelmäßig in Dortmund im Einsatz — kurzfristige Termine sind in der Regel innerhalb weniger Tage möglich, auch samstags. Der Ortstermin ist bei uns immer im Festpreis enthalten.

☎ 02858 45 99 191 · info@surmund-immobilienbewertung.de

Leistungen & Festpreise

Transparenz gehört für uns zum Gutachten: Sie sehen vorab, was es kostet und welchen Umfang Sie erwarten können. Der Ortstermin ist immer enthalten.

Restnutzungsdauergutachten EFH / ETW

ab 900 € netto

ca. 30–50 Seiten · Ortstermin inklusive · Nachweis der tatsächlichen wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) nach ImmoWertV-Methodik

Restnutzungsdauergutachten Mehrfamilienhaus

bis 6 Einheiten 1.100 € · 6–15 Einheiten 1.400 € netto

Ortstermin inklusive · inkl. Fotodokumentation der wertrelevanten Mängel

Verkehrswertgutachten Erbschaft / Schenkung

Preis auf Anfrage — verbindliches Angebot vorab

Ausführliche Abhandlung · Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG) · erstellt für Ihr Finanzamt

Verkehrswertgutachten Scheidung

Preis auf Anfrage

Neutral und stichtagsbezogen · sachliche Grundlage für Zugewinnausgleich oder Verkauf

Kaufpreisaufteilung Grund & Boden / Gebäude

Preis auf Anfrage

Dokumentierte Aufteilung als Grundlage für die steuerliche Abschreibung

Ihr Sachverständiger für Dortmund und das östliche Ruhrgebiet

„Dortmund hat mir beigebracht, Bauakten zu lesen: Zwischen einem Zechenhaus in Eving, einem Siedlungshaus in Hörde und einem Altbau im Kreuzviertel liegen nicht nur Kilometer, sondern völlig unterschiedliche Restnutzungsdauern. Ich rechne deshalb nie mit einer Schablone, sondern mit dem, was das Gebäude tatsächlich hergibt — belegt für Finanzamt und Gericht.“

Christian Surmund

tausende
erstellte Gutachten

30+

Jahre
Branchenerfahrung

In NRW zu Hause.
An zwei Standorten für Sie vor Ort.

Wir kombinieren bundesweite Expertise mit tiefgreifender Kenntnis der lokalen Immobilienmärkte im Rheinland und Ruhrgebiet.

Rheinland & Metropole

Köln

Ihr Ansprechpartner für rechtssichere Gutachten in Köln, Düsseldorf und der gesamten Rheinschiene. Wir kennen die dynamischen Marktentwicklungen der Metropolregion bis ins Detail.

Niederrhein & Ruhrgebiet

Hünxe

Regionale Expertise für den Niederrhein und das westliche Ruhrgebiet. Von Duisburg bis Essen liefern wir fundierte Wertermittlungen auf Basis lokaler Bodenrichtwerte.

Rezensionen: So beurteilen Auftraggeber meine Gutachten

Sehr sympathischer und kompetenter Gutachter, der auch lange Zeit nach Gutachtenerstellung immer ansprechbar war und mir sehr weiterhelfen konnte.

Heinz Boisen

Google Bewertung

Cornelia B.

Herr Surmund ist ein freundlicher und sehr zuverlässiger Immobiliensachverständiger. Bei Kontaktaufnahme erhielt ich zügig seinen Rückruf. Das Erstgespräch war sehr freundlich, sowie sach-/ und fachgerecht.

Wir sind äußerst zufrieden mit dem Service von Herrn Surmund. Von Anfang bis Ende war die Zusammenarbeit professionell und effizient. Herr Surmund zeigte umfassende Fachkenntnisse.

Henry Huguenin

Google Bewertung

Annika A.

Google Bewertung

Herr Surmund hat den Berufsstand des Wertgutachters nach mehreren schlechten Erfahrungen wieder ins gute Licht gerückt. Wir danken für die sensible, kompetente und punktgenaue Arbeit und können ihn rundum empfehlen!

Der Immobilienmarkt in Dortmund: Zahlen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026

Wer den Wert einer Dortmunder Immobilie beurteilen will, braucht belastbare Marktdaten. Die wichtigste Quelle dafür ist der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund, der jedes Jahr sämtliche notariell beurkundeten Kaufverträge auswertet. Die Kernzahlen für das Berichtsjahr 2025, veröffentlicht im Frühjahr 2026:

In Dortmund wurden 2025 insgesamt 4.166 Kauffälle registriert, rund 10 Prozent mehr als im Vorjahr, mit einem Geldumsatz von etwa 1,5 Milliarden Euro.
Neu gebaute Eigentumswohnungen kosteten im Durchschnitt rund 4.550 Euro je Quadratmeter. Bestandswohnungen verteuerten sich stadtweit um etwa 5 Prozent, in der Nordstadt um gut 12 Prozent.
Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand legten um rund 1,4 Prozent zu, Reihen- und Doppelhäuser um etwa 2,5 Prozent; im Neubau lagen Reihen- und Doppelhäuser bei rund 4.000 Euro je Quadratmeter.
Mehrfamilienhäuser verteuerten sich um rund 2,9 Prozent bei etwa 19 Prozent mehr Verkäufen – der Anlagemarkt zieht wieder an.
Bauland bleibt knapp: 2025 wurden nur 38 unbebaute Grundstücke verkauft, 2016 waren es noch 271.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025). Amtliche Bodenrichtwerte für jedes Dortmunder Grundstück sind kostenfrei über BORIS.NRW einsehbar – im Gutachten werden sie objektkonkret nach Lage, Zuschnitt und Ausnutzung angepasst.

Was bedeuten diese Zahlen für Restnutzungsdauer und AfA in Dortmund?

Ein großer Teil des Dortmunder Wohnungsbestands stammt aus der Vor- und Nachkriegszeit. Für Vermieter ist neben dem Verkehrswert deshalb oft die wirtschaftliche Restnutzungsdauer entscheidend: Sie beschreibt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021, Anlagen 1 und 2), wie lange ein Gebäude wirtschaftlich noch nutzbar ist – und damit auch, über welchen Zeitraum sich die Gebäudeabschreibung verteilt. Bei älteren, nicht kernsanierten Bestandsgebäuden kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen häufig eine kürzere Nutzungsdauer belegen als der steuerliche Standardansatz – die jährliche Abschreibung steigt entsprechend. Einen ersten Anhaltspunkt liefert unser kostenloser Restnutzungsdauer-Rechner.

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in Dortmund

Was kostet ein Immobiliengutachten in Dortmund?

Restnutzungsdauergutachten kosten ab 900 € netto (EFH/ETW), beim Mehrfamilienhaus 1.100–1.400 € — als Festpreis, Ortstermin immer inklusive. Verkehrswertgutachten kalkulieren wir nach Aufwand und Sie erhalten vorab ein verbindliches Angebot.

Wie schnell bekomme ich einen Termin in Dortmund?

In der Regel innerhalb weniger Tage — auch samstags. Dortmund gehört zu unserem regelmäßigen Einsatzgebiet.

Welches Finanzamt ist für meine Erbschafts- oder Schenkungsbewertung zuständig?

Je nach Lage der Immobilie Dortmund-West, Dortmund-Ost oder Dortmund-Hörde (Adressen oben im Lokalteil). Das Gutachten nach § 198 BewG reichen Sie dort im Rahmen der Bedarfsbewertung ein.

Woher stammen die Bodenrichtwerte im Gutachten?

Aus BORIS-NRW bzw. vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund — immer zonenkonkret zum Bewertungsstichtag, nicht als Stadtteil-Pauschale.

Erst der Vorab-Check, dann die Entscheidung — auch in Dortmund

Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt in Dortmund oft an wenigen Fakten: Baujahr, Modernisierungsstand, Bodenrichtwertzone und Anlass. Diese Punkte klären wir in einem kurzen Telefonat — und ich sage Ihnen offen, ob ein Vollgutachten, ein Restnutzungsdauer-Gutachten oder gar nichts davon sinnvoll ist.

Kostenlose Erstberatung

Kostenlose Ersteinschätzung für Dortmund

Ein kurzer Anruf genügt:

(+49) 221 669 6291

Nennen Sie mir Stadtteil, Objektart und Anlass — ich sage Ihnen sofort, welches Gutachten für Ihr Dortmunder Objekt sinnvoll ist, was es kostet und wann der Ortstermin stattfinden kann.

Bewertungsthemen

Wertgutachten vs. Maklerbewertung: Was ist der Unterschied?

Maklerschätzung oder Wertgutachten? Warum das Finanzamt nur qualifizierte Gutachten anerkennt – belastbare Wertermittlung bei Erbschaft und Scheidung.

Jetzt lesen